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田朴珺访褚时健:最大的心愿

因为好奇,我问了褚时健先生一个问题,“褚老,您最快乐是什么时候?

最艰难是什么时候?

”老先生的答案是:“别人认为我最快乐的时候,我不快乐。



两个月前,在云南哀牢山嘎洒镇,我见到了传说中的褚时健先生。

他穿着泛黄的圆领衫,领子都洗卷了,黑色的裤子松松垮垮,站在村口的小饭馆等我们吃饭。

听说我们要来,他上午十点多就在这里,等了我们两个多小时。

很多人知道褚老的故事,有几个标签都可以贴给他:改革开放后的第一代优秀企业家,中国烟草大王,曾经大起大落的传奇人物。

在别人眼里,他最快乐的时候,应该是烟草大王时代。

他用18年时间,将濒临倒闭的云南红塔卷烟厂,变成年纳税高达300多亿的超级企业。

这是上世纪90年代的数据,300亿元放到今天是什么概念?

那时候,“褚时健”三个字是金字招牌,他随手写张纸条就相当于几十万,褚门难进,一面难求。

在外人看来,这时的褚时健风光无限,谁能说不快乐?

“虽然别人认为我应该很快乐,但我不快乐,出差到北京也不敢让太多人知道,我不敢露面,找我的人太多了,多得没有办法,我非常不轻松。

虽然要讲指标,中国工业的十项指标,我们都遥遥领先,但我的压力很重!

”颇有种高处不胜寒之感。

但真正的不快乐应是随后,1999年,72岁的他临近退休却身陷囹圄,“褚时健”这三个字成为一代企业家争议叹息的对象。

用他自己的话说,“要改革,总要有人付出代价”,他成了中国改革开放历程中,最具标志性的悲剧人物之一。

75岁因严重糖尿病被允许保外就医,褚时健此时已是风烛残年,从任何角度看,这个历经坎坷的老人,都该安度晚年了。

但他没有这样,他选择“再创业”。

我问他为什么,他说出狱时已经没有工资了,只有老伴的退休金,一个月两三千,“不能闲,也闲不住”。

在我理解,就像我们一进门他紧紧握着我朋友的手半天,说的那句话,“80多岁了,心还是不甘!

”他的不甘心只可意会,其实是不想窝囊而死。

在一边听到这句话,不知何故,我就开始抹眼泪。

他老伴看到了,对我说,“你别哭啊,我们现在不是挺好的嘛?

”她越是这样安慰我,我心里越是不知哪儿来的酸楚。

褚老最开始想开矿,但这是大生意,以他当时的经济状况,想想就算了。

于是想做点小生意,比如,卖米线。

他路过一家生意极好的米线店,那里的客人要排长队,他问老板一碗米线赚多少,一天能卖多少,老板说,“一碗米线赚一块钱,一天能卖1000碗”,褚老一算,一个月可以赚3万,于是动心筹划做米线。

他请了师傅研制了两碗米线,但一碗做甜了,一碗做酸了。

就这样,米线没做成。

后来,他想到年少时家里有两棵橙子树,另外云南的水土很利于种湖南的橙子,又开始筹划。

了解情况的人跟我说,“种橙子、卖橙子,这个门槛最低,没人再会说什么闲话”。

75岁褚时健开始上山种橙子。

种苗种下去时,他跟朋友描述六年之后丰收的景象,朋友推算,6年之后,81了,“一个70多岁的人创业,向大家描述80多岁时的景象,简直不敢想象。

”最初的种植面积是2500亩,成本2000万,因为包山地要花钱,种苗要花钱,很多朋友借钱给他时说不用还了,但他承诺“必须还”,有一个退休工人给了他200块,褚老夫妇不要,但工人哭说,“你以前对我们好,现在落难了,这个钱你一定收下。



“不敢想象”的事情成了现实,10年后一橙难求。

“烟草大王”变身“橙子大王”。

再加上之前太多的人生故事,“禇时健”三个字又有了其他意义。

褚橙已经不仅仅是一个入口的水果,我听说,有的孩子参加大考时都要吃一个褚橙,吃“励志橙”居然成为新习俗。

当被问到什么时候最快乐时,他说,“现在我觉得还差不多。

我没有专利保护,每年赚五六千万,规模在不断扩大。

这12年,最主要的是种果子,每年看到果子长,慢慢长大了又过去一年,到2007年把债都还清了,才感觉这事算成功了,人才轻松了。



对,卖橙子一年能赚五六千万。

当他阐述什么是快乐的那一刻,我想起了海明威的《老人与海》。

想想当时的情景,再看今天褚橙在全国的荣誉,正是印证了巴顿将军的那句话,“衡量一个人成功的标准,不是看这个人站在顶峰的时候,而是看这个人从顶峰跌到低谷时的反弹力。



有人曾说,他以前在烟厂的辉煌是占了政策之便,说昆明街上随便一个挑扁担的都能把烟厂管好。

今天当他在没有任何专利保护的情况下把农场做成功,证明了自己之后,快乐还有这一层。

我在想,这个老人当时种的是橙子,如果当年他选择做米线,也许会成为“米线大王”。

我问褚老,“到目前为止您觉得自己最大的成就是什么?

”他说,“在做实际的事情时,没有把事情做好的,还很难找出来。

”他中学时为赚学费酿过酒,后来参加过游击队,当过地方官员,管理过糖厂、烟厂,现在又种橙子,在这些看起来完全不同的领域里做事情,他的态度始终如一。

他说,“事情做好了,乐趣就在里面,不管大事小事,事情做不好,心不安,晚上睡不着觉,脾气不好,一点事都挂不住。



朋友跟我说,2003年他去看过褚老,当时储老正为了修水泵跟别人砍价,要价80,他只想出价60,两人争了几个来回。

朋友当时差点落泪,一个为国家纳税近千亿企业的老板,此时为20块钱讨价还价。

种橙子其实不简单,刚开始,他找来的农民受不了这份苦,干两天就走了。

没有人手,两个年龄加起来超过140岁的老夫妇只能自己来,索性就住在田里,搭个棚子睡,抬头就能看到天。

雨季来临,橙子会掉一地,虫灾的时候,橙子会烂,褚老想了很多办法,找专家不行,找农民不行,只能自己找书看,经常一个晚上一个晚上睡不着。

我很好奇他这些年的阅读,他给我拿出一堆书,包括《柑橘技术100问》、《柑橘病虫害诊断与防治》、《脐橙优质丰产栽培技术》、《柑橘栽培病虫草防治彩色图谱》……我翻看这些书,有两个细节让我印象深刻,一是书里面夹着橙子叶,整整齐齐;另一个是书上密密麻麻记着笔记,这些笔记主要和如何使用农药有关。

这些书,价格都不贵,十几块一本,我想在这些书里,很难寻找到种橙子的秘诀。

褚老说,“每个地方种橙子的情况都不同,土壤,气候,品种,都有自己的独特性,能把橙子种好,除了看书还要自己摸索。

”个中艰辛,只有他自己知道。

现在,雨多的时候,橙子还是常掉,夫人很心疼,褚老哄老伴说,“别怕别怕,咱们可以涨价嘛!

”说完,在场的人都笑了。

现在的褚老,烟抽得少了,从一天三四包,到三四天一包。

不过,他抽烟的姿势很特别,大拇指和食指握着烟。

他低头抽烟的样子,让人心里五味杂陈。

临走时,我问褚老,“您现在最大的心愿是什么?

”他想了想说,“种好橙子,活着。




用牙膏洗脸有什么好处 居然有这么多

牙膏是日常生活中部非洲常共有的的乘积。

它具有多种功用和功用。

据我的观点牙膏公正的刷牙的一种罚款的用功。

我不能想象会有很多不寻常的的运用方法。

不但仅是刷牙,它也可以用来洗脸。

它也可以用来刷鞋。

洗脸是牙膏的替代的共有的用法。

多的未婚女子用牙膏洗脸。

因牙膏洗脸对皮肤有不少创利润。

这么,牙膏洗脸对皮肤有什么创利润呢?

会不会产生什么不好地的事业呢?

更,目前运用时得当心哪个成绩?

让本人一个接一个的扶助你处理谜题!

一、牙膏洗脸对皮肤的创利润。

1、消灭面部细菌。

由于整天的任务,脸上笼罩着肉眼消散的大而小的细菌。

牙膏必须强双氧水。

它有助于处理皮肤外部的的细菌。

缩减皮肤传染的风险。

2、减轻发炎。

吃了那么多的火,皮肤的发火是无法逃避的。

你可以用牙膏洗脸。

格外当你有青春美丽痘。

它能减轻发炎止痛。

它可以处理大批的白色和腹部鼓胀青春美丽痘!

3、控油。

夏日的时分,面部特殊轻易生发灵。

很多人用洗面奶洗脸。

我觉得脸上有些干枯的。

甚至缺席归结为。

牙膏后,据我的观点牙膏可以缩减面部油脂。

洗后不干。

不清淡。

4、美白使脸红。

这次要是在四周牙膏增白归结为。

被紫外线好天气变黑。

你可以用这种牙膏洗脸。

你会发觉你的使脸红若干白!

二、牙膏洗脸的不好地事业。

1、事业感应性。

多的牙膏必须草药身分。

因而,对国药感应性的人放量将要使无效运用这类牙膏洗脸,用以表示威胁,可能性会事业皮肤感应性。

又红又肿。

2、事业暗疮。

牙膏必须漂白粉。

它可以使发怒皮肤。

事业皮肤增厚,轻易事业细孔。

创造青春美丽痘。

3、赔偿金皮肤。

有些牙膏必须摩擦剂。

或许一短距离颗粒。

这些牙膏万一用来洗脸就会事业皮肤赔偿金。

三、牙膏洗脸需求当心的详细情况。

1、注意皮肤质地。

运用牙膏当你洗脸的时分,本人得依据皮肤来断定它即使特赞。

一般而言,肤质偏干的,提议不要运用牙膏洗脸,本人洗得越多,干得就越多。

2、洗脸时间。

初期和夜晚比拟侵吞。

因这两个时间的皮肤上有很多脏东西。

你可以洗脸。

3、举措轻盈。

当你洗脸的时分,当心你的手的力。

用以表示威胁,轻易形成皮肤赔偿金。

4、不要用许久。

牙膏怎地必须化学剂和摩擦剂?

远程运用的话,它会损坏皮肤外部的。

越来越薄。

它也可能性创造皮肤上的非冻疮。

当这些事实产生的时分,一定要即刻终止。

牙膏洗脸尽管如此对皮肤有不少创利润,再也要当心牙膏洗脸对皮肤不好地事业。

因而,洗脸。

最好提议你运用普通的洗面奶。

静静地保护抵押权。

【原文,未必批准回绝转载!


百乐门帐号注册平台千年古寺女壁画师成网红遭行家质疑实为毁文物 陈昊感悟了整整一夜-盐城教育网

百乐门帐号注册平台:陈昊感悟了整整一夜,千年古寺女都只是隐隐约约触摸到一点点风属xing真谛,千年古寺女但在这一刻,素绕在他脑海,到现在还有一缕心神沉浸在感悟中的陈昊,忽然出线了所谓的契机,顿悟!

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“哈哈哈……好好!

红遭行家质”萧关震惊的同时,红遭行家质急忙对着陈昊躬身行礼,随即,便鼓起丹田元力,猛然大喝:“萧老,家主,首席客卿陈昊回来了,陈昊回来了!



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观众席上,红遭行家质无数人在万益和李悠然登场的时候,开始议论起来。

显然小组十强循环赛,每人和每人的对决,都有了相应的赔率。

陈昊等百朝榜弟子,疑实为毁文在听到众人的议论之时,疑实为毁文心中不得不震惊,修炼界的财富,当然更震惊的是万珍商会的财力。

这可是数十万人演武场,有多少下注的?

即便一人一千颗,那会是多少?

这需要多大的财力,才能承担这种博彩?

随着裁判的话声,千年古寺女万益和李悠然两人的气息同时疯狂飙升。

壁画师成网陈昊忍不住低声骂了句。

“怎么了?

”李逸风顿时问道。

杨凡和倪剑平也看向了陈昊。

六个月的相处,红遭行家质三人对陈昊算是相当了解,红遭行家质遇到任何事情,之冷静沉着、老练睿智,远非他们能比。

似乎泰山崩溃于面前,他都能保持镇定从容。


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百家乐项目,怎么样律师独家解读王宝强案:证实马蓉出轨难 而顾亦城却突然停住脚步-盐城教育网

百家乐项目,怎么样:而顾亦城却突然停住脚步,律师独家解目光深敛,“不行,我只要放手,你就会跑掉了,所以,我不会放手的。



“季如风,读王宝强案先喊一声姐姐听听,我好考虑一下到底让不让你进来。

”语晨玩笑着说道。

季如风单手撑着门,证实马蓉出俊颜扬笑,“我说语晨,是不是应该喊嫂子更合适啊,我大哥可在外面听着呢,我可不敢喊错了。

嫂子,开门。



语晨弄的脸颊绯红,轨难也不好再多说什么,季昀趁机就将门推开了,手里握着一大把厚厚的红包,挨个送,季家别的没有,就是钱多。

季如风走进来,律师独家解率先来到安晓冉面前,恭恭敬敬的喊了声,“妈。

”“哎。

”安晓冉笑着答应下来,读王宝强案将红包递给季如风,读王宝强案看似薄薄的红包,里面却是一张金卡,季家不差钱,但安家也是要面子的。

百万零一,安家的女婿,就是百万里挑一才行。

季如风收了红包后,证实马蓉出才来到语瑶面前,将手中的捧花递给她,直接要将新娘子领走。

而屋内一群的亲戚朋友,自然不会让她这么轻易的带走。

“如风,轨难这么简单就想把新娘子领走?

”秦菲开口道。

季如风温笑着,律师独家解目光却扫了眼一旁的季昀,季昀会意,忙说道,“宝贝,咱就别添乱了行吗,我最近这脾气可暴躁,小心我回去收拾你啊。



“季昀,读王宝强案你别得瑟啊。

晚上回家还指不定谁收拾谁呢。

”一旁的亲戚朋友打趣道。

分手之后,证实马蓉出他们也曾无意中见过几次,可在他幽深的眼眸中,完全的看不到她的影子,顾亦城真的只当她是陌生人。

她躲在宿舍中哭了一天一夜,轨难然后含泪办理了休学手续,一个人躲起来,偷偷的生下了宝宝。

在她怀孕的时候,律师独家解在她挺着个大肚子,律师独家解一个人艰难的讨生活的时候,他都没有出现,而宝宝刚出生不久,他却突然从天而降,将孩子夺走了。

那段日子,她简直想都不敢去想。

“记性还挺不错的。

”顾亦城冷哼一声,读王宝强案带着几分邪魅,“既然记性这么好,刚刚晚饭时我说过的话,你也一定还记得吧?


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中医科学祛痘秘方来“战痘”

珍珠粉白芷

方式:将白芷、银杏树、龙牙草,精醪三种树干,累积而成过量的珍珠粉。

搅拌合作,倒入蜜的和酒过量,蒸完后,每晚涂抹在脸上。

次货天早晨用温水擦掉。

本党的燃料皮肤,且能防皱祛斑及补充物面部光亮。

长处:除非粉刺要不是,有使有斑点除皱成功实现的事。

中医科学记载RadixAngelicaedahuricae和沉默的、清热使解毒的成功实现的事,粉刺和多脂肪的无效把持。

珍珠粉能从容不迫地皮肤。

把持油分,它还能助长受损安排的再生。

自然芦荟油美容面具

方式:土豆泥或挤压与自然芦荟油,早晨洗完脸后,把它敷在脸上20分钟与取下降。

洗脸,紫红色粉刺会泻药面部。

减轻指甲成功实现的事澄清。

长处:芦荟油在国药美一直占领重要地位。

《本草纲目》记载了抗菌芦荟油。

、安排亏损维修状态术,皮肤的防护效能。

由于芦荟油输入血管舒缓激肽。

、芦荟油直链淀粉等极好的减轻指甲抗菌身分,无效控制键粉刺、粉刺的发达,还能说服更好皮肤的抵抗力。

马齿苋草敷料

方式:马齿苋草(在国药行可以买到)捣碎榨成汁立即的涂在患部,或许在做美容面具时加蜜的。

等20分钟后,水可以彻底污染。

爽快擦伤。

长处:马齿苋用于中医科学有利于皮疹皮炎具有吸湿止痒、清热消肿效能。

异常地稍微脓肿、痘痘等脓肿性皮疹有澄清的使解毒效能。

LoquatQingfei粉刺

从科学实验中提取的价值:枇杷叶10克,桑树10克,黄芩10克,10克栀子花,野沉默的10克,白茅根30克,黄连10克,10克RadixPaeoniaePaeoniae,生槐15克,金银花20克,当归10克,10克Sophoraflavescens。

用法:将上述的从科学实验中提取的价值在海水煎,每天1剂,时代餐两遍。

长处:这种方式造成的肺右面颊痘痘更无效。

茵陈蒿汤祛痘

从科学实验中提取的价值:30克苦艾,10克栀子花,黄芩10克,15克LeonurusLeonuri,大青叶20克,20克白鲜皮,6克大黄,6克甘草。

用法:将上述的从科学实验中提取的价值在海水煎,每天1剂,时代餐两遍。

长处:这可以帮忙布满轻泻长痘。

征兆,成功实现的事举世无双。

粉刺的传染免疫是什么?

1、不要常常洗脸。

洗脸总有一天2次是你麝香应法律。

常常洗脸,相反,它引起不愉快皮脂腺的分泌效能。

由于一旦皮肤交谈的油被洗掉了,皮脂腺麝香超出的时间任务投掷自然防护,如此一来,皮脂腺会说服越来越锋利。

越来越繁华。

2、不要学会来。

、挤、挑

假如粉刺是用手或器挤压,这不仅作对情境。

相反,它会使遭受两个传染,由于细菌在手上。

假定挤压的力,造成皮下的瘀斑,剩下独一麝香突然不见4-6周的峭壁。

同时,挤压造成的剪报,走过反转的引起不愉快、皮肤增生的卒,瘢痕急增的表格。

3、少用经受磨损膏和收敛水

经受磨损膏和收敛水会引起不愉快外皮。

使皮肤指甲使恶化,皮脂腺的分泌也会加深。

使形势使恶化。

同时,收敛水会使气孔缩水。

被梗塞的较小气孔较小。

4、进展别烟

香烟做成某事烟碱会缩水微血管管壳,在血液和淋巴毒素储备,复氧压下皮肤细胞率,由此减弱皮肤的聚结性能。

轻易表格粉刺伤口交叉传染。

5、少吃尖锐和尖锐的食物、油炸食物、高热量的食物

还是食物不能的立即的使遭受粉刺的表格。

但它会使恶化粉刺的养护。

由于这些食物能补充物贲门的的电流容量。

压下血液中维他命K的素养,二手的诱发粉刺表格。


王健林:中国购物中心不是卖出来的 而是吃出来的

这是一篇王健林在2010年万达商业年会上的演讲,讲清楚了万达广场这种综合体开一个火一个,或者刚开起来不火但调整好还是很火的原因。

其中包含选址、定位、设计、业态、管理五个核心影响因素。

最有趣的是,王健林在开万达广场的过程中,总结除了一套靠在顶楼做餐饮打天下的套路:

当地排名前30的餐饮品牌,每个万达广场必须引进不少于20家。

因餐饮在顶楼聚了人气,人流通过瀑布流效应,带动其他楼层的生意。

到2010年底,万达集团将开业近70个万达广场,在建的还有几十个,分布在全国28个省市,我们可以比较准确地把握中国消费市场的走向。

今年,中国消费市场出现三个现象:

一是客流增速下降。

在经济形势严峻的情况下,尽管全国万达广场的客流仍然增长,但平均增长是个位数。

而之前五年,万达广场每年客流环比递增都为两位数。

二是客单价下降。

万达广场包括零售、餐饮、娱乐、文化等多种业态,去年每个顾客每次消费平均超过100元,今年只有90多元,其中还包括了3%左右的通胀因素,这表明顾客的消费意愿在下降,或者说消费能力在下降。

三是商家减少开店。

特别是一些跨国连锁企业,以前跟随万达,给多少店开多少店,甚至几家连锁企业争一个店面,但今年这些连锁企业普遍调减计划。

这些现象说明中国消费市场确实遇到了问题。

在全国消费市场增速下滑的趋势下,万达广场继续保持兴旺的态势,客流人次在增加、销售收入在增长。

全国开业近70个万达广场,从没遇到经营不下去要关门的情况,有的万达广场刚开始遇到点困难,调整后又变得很好。

为什么万达广场能开一个旺一个?

主要有以下几点原因:

一、选址

大型购物中心(专题阅读)选址不同于百货店,万达广场选址很少位于城市核心区,因为核心区土地成本太高,会导致投资收益率降低。

万达广场选址遵循三个原则:

一是交通便利。

至少面临两条城市主道,可以从两个方向方便进出广场。

如果只有一条主道,人流、车流一多,容易发生堵车,造成进出困难。

二是居住人口规模。

万达广场选址要求半径5公里内居住人口达到30万。

高铁车站、飞机场,可能每年客流上千万,但万达原则上不考虑,因为流动人口只是偶尔消费,而购物中心需要重复消费的回头客。

三是相邻地段没有相同业态。

二、定位

万达广场兴旺的重要原因是定位准确。

万达广场的定位是年轻、时尚、流行,客户群主要是15~35岁的年轻人,商户以快时尚品牌和大众餐饮、文化娱乐类品牌为主。

高端不是万达广场的主要方向,但如果地段特别好,万达也会偶尔做做高端。

明年万达将有长沙、武汉两个世界领先的奢侈品购物中心开业,这两个项目无论建筑平面、外立面设计、内部装饰还是品牌招商都将超过大中华地区(包括香港在内)所有的购物中心。

万达广场的整体定位是中等偏上,这样做的好处。

一是有人气。

大众消费才有人气,做奢侈品店虽然客单价高,但人流量小,随机消费率低。

万达做过调查,发现顾客购买行为中,目的性消费一般只占20%~30%,三分之二以上是随机性消费,看电影的时候可能顺便吃顿饭,购物之后可能唱唱歌。

所以,只有做大众消费,才有人气。

人气旺,销售收入才会高。

二是便于复制。

几年前,万达集团开始提速,今年开业18个万达广场、12家五星级酒店,明年计划开业20个万达广场、17家酒店,2014年计划开业24个万达广场、18家酒店,估计万达今后每年保持20个万达广场、15家酒店的开业速度。

如果都开奢侈品店,城市受限制,地段也受限制,不可能实现工业化复制。

三是留下提升空间。

比如上海五角场万达广场,刚开始做的是中档店,但随着周边社区成熟,消费层次提升,逐渐引入了一些高档品牌。

万达广场如果真正成为城市中心,就会有很多奢侈品牌愿意进来,那时进行调整也会比较容易。

如果一开始就做奢侈品,以后想改反而麻烦。

三、设计

设计是购物中心能否兴旺的关键一环。

我作为一些大银行的顾问,被请去为一些不良资产的购物中心做诊断,银行希望我能提供一些经验,帮它们做起来,可是有的项目看完后,我只有一个意见炸掉重来,没有任何提升办法。

比如上海松江的一家购物中心,在大学城附近、地铁站的终点,地段很好,但总建筑面积48万平方米的综合体,只做了7层,每层6万多平方米,统一层高4。

5米、荷载500公斤。

6万多平方米一层,人进去根本找不着北;统一层高、荷载,完全没有考虑商家的需要。

当时还在基坑阶段,我诚恳地对几个股东建议,一定要推倒重来,但他们舍不得已经投入基础施工的几千万元,最后这个项目成了烂尾楼,损失几个亿。

广东有一个购物中心,当时号称世界最大,这个项目选址没有问题,定位没有问题,也是在设计上出了重大问题。

这家公司先后请了七八个国际国内招商团队,但无论怎么招商都不行。

我看后也建议拆掉,因为当时建筑只有两三层,成本很低。

如果把这块地拆出来,按照现在的地价卖出去,银行能收回贷款,股东能收回投资,施工队能拿到工钱,可以实现多赢,可惜他们没能下这个决心,所以现在这个项目仍很困难。

济南泉城路是一条有几百年历史的著名商业街,以前街宽只有15米,但人气很旺。

后来进行改造,把步行街加宽到70米,这么宽的尺度根本不符合步行商业街区规律。

结果人都在两边走,中间没有人,人气越来越淡。

最后没办法,把步行街改成城市马路。

这样的例子还有很多,商业设计不同于建筑设计,建筑大师不一定懂商业,商业设计一定要请懂行的人来做。

做购物中心设计,我们主要有三点体会:

一是交通优先。

首先考虑车辆进出,大型购物中心离不开车,要充分考虑与周边交通的关系,既要能快速进来,又要能快速疏散。

不仅地面交通,地下停车场也要高度重视,方便车主能迅速找到车位。

二是出入口选择。

购物中心最主要的门应该放在人们经常走的方向。

人都有惯性,走顺道了就总往一个地方走,商业上隔街死、一步差三成的名言说的就是这个道理。

人从东边来,门就不能朝西,要像储水池蓄水一样,能把人流兜住。

三是人流动线。

一般人逛购物中心,边走边看,走400米左右就会感到疲劳,所以建筑长度最好控制在400米之内。

万达规划院有一句名言叫不走回头路,人流动线要么一字形,要么口字形。

如果设计成平行两条线,必定有一条比较冷清。

购物中心的设计学问很多,万达目前正在编写购物中心投资建设和运营管理的书籍,把我们多年做购物中心的经验系统总结,计划很快出版。

如果大家想了解如何做购物中心,可以看看。

四、业态

万达广场更多选择非零售业态。

一是强调体验式消费。

万达广场明确规定体验式消费要大于50%。

很多人觉得体验式消费商家租金低,卖服装租金高。

但是一个购物中心都卖服装的话,租金同样上不去,要是搭配餐饮、美食、文化、娱乐这些业态,租金也不一定少,但服饰的租金会更高。

而且不同业态相互促进销售,比较效益更好。

二是餐饮比重大。

每个万达广场的餐饮业态占租赁面积比重都超过20%,一般不少于30家餐饮店,多的有40多家。

我在8年前就提出购物中心要多做餐饮,而且把餐饮放到顶楼,当时很多人不理解,我说:中国的购物中心不是卖出来的,而是吃出来的。

民以食为天,中国人好吃,而且由于地域文化的差别,不同地区对吃的喜好完全不同。

我们也因此决定减少餐饮联合发展品牌,当地人喜欢什么就引进什么。

每个万达广场招商前都要对当地餐饮业进行调查,当地排名前30的餐饮品牌必须引进不少于20家。

实践证明,我们的判断是正确的,餐饮恰恰成为万达广场的一张王牌。

餐饮火了以后,不仅租金可以达到零售类平均水平,而且吸引客流往上走,然后从顶楼转下来,形成商业中的瀑布效应,使整个购物中心人气都很旺。

三是同业态商户只选一家,提升比较效益。

四是对商家分级。

万达内部把跟随万达发展的几千个商家评为A、B、C、D四个等级,不同级别的万达广场只能选相应级别的品牌。

比如万达广场A级店只能选择A、B类品牌,B级店只能选A、B、C类品牌。

这样做既防止内部腐败,也激励商家不断提升。

五、管理

购物中心的兴旺,最核心是管理。

管理方面我们有五点做法:

一是管理重于建设。

我经常强调,商业管理是万达的核心竞争能力。

万达商业管理公司配备的干部数量比其他系统多,级别比其他系统高。

工资上与项目开发公司实行同等待遇,商业管理人员工资拿得不比房地产开发人员少。

二是善于解决问题。

任何购物中心开业后都会遇到问题,万达不是神,个别广场也出现过开业后不旺的现象。

比如沈阳太原街万达广场,位置非常好,但开业后人气急剧下滑,商家退租最高时达20%。

我们马上组织研究,总裁多次召开现场会,设计、管理、研究等部门十几次开会会诊,最后形成结论是定位出了问题。

于是调整定位,5个月内调换一多半的商家。

找准定位后,这个广场很快兴旺起来,目前人气在全国万达广场中稳居前十。

做购物中心要敢于面对问题,不能回避,而且要善于研究和解决问题,特别是刚开始出现商家关店或者撤离的现象时,就要马上解决,否则等到30%商家闭店,再进行调整就难了。

三是对商家进行扶持。

国内有些酒楼做得很好,但连锁经营的不多,因为一个酒楼光装修就要几千万元,连锁发展资金压力太大。

万达就扶持这样的酒楼,由我们提供全部装修,允许酒楼分几年还款,帮助它们形成连锁经营。

万达广场有名的大玩家,也是在万达扶持下做起来的。

大玩家跟随万达全国连锁发展,开始时人才跟不上,万达还派人帮助收款,等到它们形成气候,管理人才跟上了,再把人撤回来。

万达还对优质商家提供免租期,给予商家合理的租金,反对把租金拉得过高。

租金越高风险越大,做购物中心绝不能有短期榨取商户高租金的心态。

前期的忍耐和投入,恰恰能得到长久的兴旺。

四是重视信息化建设。

万达集团多年前就成立了自己的信息管理中心,招聘很多海内外优秀人才,自己研发软件。

万达广场的租金、营运、安全、财务等管理全部实行信息化。

信息化规范了管理,减少了漏洞和失误,极大支持了商业管理公司的发展。

五是进行标准化管理。

万达商业管理公司出了近20本书,对每项业务都有非常详细的操作规范。

比如《开店手册》,开店流程被分成若干细项,一目了然。

招商、安全、租金等也都形成管理标准。